Comment louer son local commercial ou ses bureaux

Les spécificités de la location commerciale

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Les locaux commerciaux et bureaux répondent a des règlementations particulières et la vente ou la location de droit au bail et l'établissement d'un bail commercial ou professionnel nécessites des connaissances approfondie en droit commercial. C'est pourquoi nous vous recommandons de faire appel à u professionnel pour vous assister pour la négociation et la rédaction du document de vente et de mise en location.

etape_1  Les baux commerciaux

 Le bail commercial est en le contrat de location d'un immeuble ou un local dans lequel un fonds de commerce est exploité. Les dispositions législatives applicables au bail commercial figurent au code de commerce, aux articles L. 145-1 et suivants.

Si, en tant que contrat, le bail commercial est régi par les clauses stipulées par les parties, certaines dispositions se sont vues accordées une force obligatoire : toute clause contraire serait réputé non écrite.

Le bail commercial est ainsi caractérisé par ces différents points:

  1. Une durée minimale de neuf ans, sauf si le preneur use de sa faculté de résilier unilatéralement le bail à l'issue de chaque période triennale. Ainsi, le bail commercial est aussi dénommé "bail 3, 6, 9".
  2. Le droit au renouvellement du bail arrivé à terme ; à défaut, la perception d'une indemnisation compensatrice du préjudice subi, appelée indemnité d'éviction.
  3. La limitation de l'augmentation du loyer en cours de bail.
  4. L'évolution du loyer renouvelé à travers une revalorisation indiciaire du loyer.
  5. La faculté de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce sans que le bailleur puisse s'y opposer.
  6. La possibilité d'adjoindre des activités annexes ou complémentaires à celle prévue dans le contrat, après consultation du bailleur.
  7. L'interdiction de toute sous-location sans l'accord du bailleur.
  8. La nullité des clauses prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de procédure collective.

etape_2  Le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un élément important dans le patrimoine d'une entreprise ; en outre, en fixant dans de nombreux cas, le siège social de cette entreprise, ce contrat est capital quant à sa pérennité. C'est d'ailleurs cette situation qui a justifié l'existence d'une indemnité d'éviction en cas de non renouvellement du contrat de bail.

 

L'écrit n'étant pas obligatoire (sauf lorsque le bail est prévu pour une durée supérieure à douze ans, dans ce cas, un acte authentique est nécessaire), aucun formalisme n'est requis par la loi. Néanmoins, il serait totalement inopportun de se priver de la rédaction d'un acte, ne serait-ce que pour des raisons probatoires.

Par conséquent, la rédaction du contrat de bail commercial doit être appréhendée avec circonspection, d'autant que dans la majorité des hypothèses, le preneur est en situation de faiblesse dans les négociations avec son bailleur. Il est donc bien souvent opportun de requérir à l'expertise et aux conseils d'un avocat.

Ainsi, il faut bien rappeler que la désignation des lieux loués relatée dans le contrat de bail commercial doit correspondre à la réalité.

En ce qui concerne l'activité du preneur, il convient d'attirer l'attention du preneur sur le fait que l'extension de la destination doit être précédée de l'autorisation du bailleur. Ce dernier, pour sa part, doit louer un local commercial conforme à la destination stipulée dans le contrat du bail commercial.

etape_3  La propriété commerciale

Le statut des baux commerciaux pose le principe du droit au renouvellement du locataire commerçant d'un bail dérogatoire au droit commun : ce droit au renouvellement a conduit à parler de "propriété commerciale".

 

La validité de ce droit au renouvellement du contrat de bail commercial, de cette propriété commerciale est soumise à certaines conditions, telles que l'existence d'un immeuble et la nécessité de l'exploitation effective d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal, ce qui exige donc l'existence d'une clientèle ainsi qu'une autonomie de gestion.

Les locaux accessoires au local dans lequel est exploité le fonds de commerce peuvent également bénéficier de la protection issue de la propriété commerciale : ces locaux accessoires sont ceux qui sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds, en vertu d'une convention distincte.

Pour bénéficier du statut très particulier qu'est celui de la propriété commerciale, quatre conditions cumulatives doivent être réunies:

  1. un bail commercial ou artisanal destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce.
  2. un local ou un immeuble sur lequel repose le bail.
  3. l'exploitation effective du fonds de commerce ainsi qu'un titre de propriété sur ce fonds au nom du preneur.
  4. l'immatriculation du preneur (le locataire) au RCS ou au registre des métiers.

list_arrowLe bail commercial destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce

Le preneur doit impérativement être titulaire d'un contrat de bail portant sur un local ou un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale. La destination commerciale ou artisanale doit résulter du bail et non de l'usage que le locataire fait des lieux. Cette destination initiale peut être modifiée par le preneur avec l'accord non équivoque du bailleur. Tout changement non autorisé peut entraîner la résiliation du bail.

list_arrowLe local ou l'immeuble sur lequel repose le bail

Le bail considéré doit porter sur un local permettant d'exécuter une activité commerciale ou artisanale, le fonds doit y être effectivement exploité. Sont donc exclus de l'accès à la propriété commerciale les locaux dits accessoires, c'est-à-dire ceux qui n';ont pas une autonomie de gestion mais dont la privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds. Ce local accessoire sera protégé au même titre que le local principal dans la mesure où il appartient au propriétaire de l'établissement principal.

list_arrowL'exploitation du fonds de commerce, le titre de propriété sur ce fonds au  nom du preneur

Le locataire doit être le propriétaire du fonds et doit l'exploiter effectivement, ce qui nécessite l'existence d'un fonds de commerce au sens juridique du terme, c'est-à-dire une clientèle autonome attachée au fonds de commerce exploité dans le local considéré. Ainsi, les stands des grands magasins n'ont pas accès à la propriété commerciale. Il existe cependant des règles particulières pour les magasins à l'intérieur d'un centre commercial et pour les locataires saisonniers.

list_arrowL'immatriculation de preneur au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers.

L'immatriculation au RCS ou au registre des métiers est une condition très importante car en son absence à la date du renouvellement, c';est-à-dire à la date du congé, sa régularisation ultérieure restera inefficace.

etape_4  La durée du bail commercial

Le contrat de bail commercial, quand il n'est pas dérogatoire a vocation à être conclu pour une période minimale de neuf ans, avec la possibilité accordée au preneur de le résilier à la fin de chaque période triennale.

Cette faculté de résiliation est également accordée au bailleur sous certaines conditions : en effet, ce dernier doit solliciter la résiliation du contrat de location «afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain».

Le bail commercial dit dérogatoire, lui, peut être conclu pour une durée qui ne peut dépasser deux ans, renouvellement envisagée compris.

Par ailleurs, le statut des baux commerciaux offre au preneur un droit au renouvellement de son contrat de bail.

Le droit au renouvellement dont bénéficie le locataire est la caractéristique essentielle d'un bail commercial. Ce droit a donc fait l'objet de toute l'attention du législateur. Ainsi, le bailleur doit être particulièrement vigilant quand arrive l'échéance du bail consenti.

Le principe est, comme souvent, la tacite reconduction du bail initial qui va donc, à partir de là, se poursuivre pour une durée indéterminée, jusqu'à ce que l'une des parties se manifeste et donne à l'autre son congé, désormais à tout moment.

Le congé, ou une demande de renouvellement du bail, est donc le seul moyen d'échapper à une tacite reconduction.

Désormais, il n'est plus nécessaire de respecter les usages de la région pour faire délivrer un congé.

Le congé doit être signifié six mois à l'avance, sauf clause contraire augmentant ce délai légal.

Surtout, ce congé doit être motivé. En effet, en plus de mettre fin au bail, cet acte doit prévoir ce qui va se passer dans l'avenir. Le bailleur n'a que deux possibilités :

  • soit faire une offre de renouvellement au preneur
  • soit refuser le renouvellement.

En cas de proposition de renouveler le bail dans les conditions d'origine, aucune autre motivation n'est nécessaire. En cas de refus, le bailleur se doit de verser au preneur une indemnité d'éviction.

Il existe cependant deux hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser de s'acquitter de ce versement et c'est lors de ces circonstances que la motivation du congé doit être rédigée avec précision :

  • le bailleur peut invoquer des motifs graves et légitimes.
  • il peut aussi dénier au preneur le bénéfice du statut.
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